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法治在线丨警惕“蘑菇房 ”、甲醛房与二房东陷阱租房旺季避坑指南→

每年6到8月
，是租房的高峰期。不少租客看房时觉得房子符合自己的心意，但租到手后却发现“货不对板
” ，有的房子发霉严重
，甚至长出蘑菇；有的租到刚装修完的新房，甲醛严重超标 。遇到这类问题该如何维权？法院又会如何判决？我们来看记者的报道
。

看房看不出问题

入住即踩坑租赁纠纷频发

余先生通过某物业公司的介绍 ，他和妻子看中了该公司托管的一套即将退租的两居室。由于当时房子里还住着上一家租客
，堆满了家具，他们只是简单看了一下 ，夫妻俩对房子户型和整体装修风格都很满意
，当天他们就和物业公司签订了租赁合同，约定月租金6675元 ，服务费1602元/季度，并按照“押一付三”的要求支付了押金和首期租金 。然而
，当他收房时却傻了眼，发现室内异味严重 ，墙面还存在脱落 、霉变等问题
。

余先生委托诉讼代理人李玲玉：管家看了之后
，把壁纸撕下来，发现墙皮已经大量渗水 ，布满了大量的霉菌。

异味刺鼻
、墙体大面积发霉、渗水
，甚至长出蘑菇，这让余先生很是无语 。他向物业公司的管家提出 ，要对房子进行一些修缮
，并且把起租日适当后延，但沟通中管家总说要去联系房东 ，从报修到墙面修缮完工
，前后耗时12天
。修缮时由于物业公司迟迟不提供所需的墙漆，余先生还自行花费1300元进行购买。

原告委托诉讼代理人李玲玉：卫生间拆除期间 ，房子是不能居住的，不能满足当事人的基本生理需求
，被告当时说卫生间不影响居住，可以在小区的同户型其他房子里面去找卫生间 ，原告觉得不可思议 。

维修12天

出租方拒不退还相关费用

卫生间维修那两天
，由于无法满足基本居住需求，余先生夫妇不得不自费住进酒店 ，两晚花费房费760元
。

维修结束后
，余先生认为这段时间的损失不该由自己承担，要求物业公司减免12天房屋维修期间的租金和服务费 ，并赔偿他垫付的墙漆费用 、酒店住宿费用等共计5000余元。在与物业公司协商未果后
，余先生不得不起诉到法院 。

以事先看过房为由

出租方拒不赔偿

法庭上，租客余先生和出租方物业公司的争议焦点 ，主要集中在一个问题上：就是事前租客余先生夫妇已经看过房了
，出租人是否还需要对房屋隐藏的瑕疵，比如发霉
、渗水等负责任？

出租方辩称

发霉不影响居住且已维修

庭审中 ，出租方物业公司辩称，原告在签约前已经实地查看过房屋
，对房屋的状况是认可的。墙面发霉属于一般性瑕疵，并不影响整体居住 ，公司已经配合进行了维修
。公司只认可维修卫生间那两天对原告造成了影响
，对于其他10天时间及原告自行支付的墙漆费用和酒店住宿费等一概不予认可。

被告物业公司工作人员：原告看过房屋，对房屋的情况是了解的 ，所以才签了合同
，即使这个房子有一些瑕疵不能使用的部分，也是局限于在修复卫生间的期间 ，23日修
，24日就修好了，可以使用 。墙的发霉情况 ，并不是房子完全不能居住了
。

租客余先生则表示
，看房时房间里堆满了上一家租客的家具，墙面被遮挡得严严实实 ，根本看不到背后的霉变情况。如果当时就知道墙上发霉长蘑菇、卫生间漏水，他根本就不会租下这套房子 。

对于房屋大面积霉变 、墙体渗水
、脱落等情况
，出租方是这样解释的
。

上海市闵行区人民法院法官陈淋清：出租方给出的意见是上海的天气一直是比较潮湿的，当时刚好经历了梅雨天气 ，所以在墙壁上有一些霉变
，他们觉得是属于正常情况。

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定 ，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人
，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途 。这就明确在房屋租赁合同中，出租人有提供适租房屋的义务 ，该义务不仅要求出租房屋基本功能、设施完备
，比如水电燃气正常，以及按约定配备基本的家具家电等 ，还包括提供的房屋不危及承租人的生命健康等内容
。

上海市闵行区人民法院法官陈淋清：房屋的适租义务
，隐藏的条件是应当提供的房屋要满足正常的 、健康的需求，不得影响我们的生命、财产还有人身健康 ，不能对我们这些构成威胁。

出租方构成违约

判决赔偿租客5000余元

法院认为，被告所出租房屋存在墙壁发霉
、渗水等问题
，这样的卫生环境无论从生物医学抑或从社会公众的标准来看，实难认定被告已经尽到了为原告提供一个健康、安全的居住环境的义务 。

根据民法典第七百三十一条的规定 ，租赁物危及承租人的安全或者健康的
，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同
。本案中 ，在被告没有提供适租房屋 、已经违约的情况下
，鉴于双方当事人均表示愿意继续履行合同，法院对此予以确认。

鉴于被告已经违约 ，结合房屋瑕疵的程度
、使用房屋时间、实际损坏后果等因素综合考虑
，法院支持了原告余先生的全部诉讼请求，判决物业公司退还余先生12天房屋修缮期间的租金 、管理费 ，垫付的墙漆费用
，以及因维修卫生间暂住两晚酒店产生的房费等，共计5000余元 。

租到新房满心欢喜

不料却是“甲醛房 ”

余先生这是租到了墙面渗水
、发霉甚至长出蘑菇的“蘑菇房” ，同在上海的小李夫妻也挺闹心，他们租到手的房子倒挺干净
，是个新房，但一检测却发现室内甲醛超标三倍还多。提出退房 ，房东却拒不退还租金押金
，他们又该怎么办呢？

租客小李：我从那个房子里面出来明显感觉喉咙不舒服，喉咙想咳嗽的那种感觉
。

租客小周：我跟房东协商 ，能不能找一个第三方的检测机构来重新检测一下房间里的甲醛指标
，房东同意，关于检测费用也提前跟房东有协商。

检测后发现室内甲醛超标3倍多

就检测费用问题 ，小周说他和房东沟通的结果是
，如果检测后甲醛指标在合规范围内，费用就由他们自己承担 ，如果甲醛超标
，房子他们就不租了 。

小李委托的检测机构出具的检测报告显示，房间内甲醛含量超标三倍还多
。小李提出退房退租 ，但房东刘女士拒绝退还一万元的租金和押金。理由是小李夫妻俩发现甲醛超标后，她已经对房子进行了处理
，在起租日开始时甲醛已经不超标了 。

小李将刘女士诉至上海市青浦区人民法院，要求解除租赁合同 ，退还已付的一万元租金和押金
，并赔偿其甲醛检测费用1176元
。

房东辩称

签合同前已告知房屋系新装修

对小李夫妇的诉讼请求，房东刘女士并不同意 ，辩称
，在签订合同前，自己告知小李夫妻房屋新装修不久 ，并未进行除甲醛处理。在她得知房屋甲醛超标后
，当即委托了第三方对房屋甲醛进行了处理，也已符合居住条件 。小李坚持要求解除合同 ，系其单方违约
，按照合同约定，自己有权收取其违约金7500元 ，仅同意退还小李2500元
。

上海市青浦区人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定
，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。根据双方租赁合同的约定 ，被告作为出租方
，应提供符合居住条件的房屋 。

上海市青浦区人民法院法官田一夫：在本案中，房东刘女士负有提供符合安全使用标准的房屋的义务
。经过检测发现 ，该房屋的甲醛含量超标
，不符合安全标准，危害了小李及其丈夫小周的人身健康 ，因此法院认定刘女士构成根本违约。

判决退还房屋租金及押金

并赔偿检测费

法院认为
，对于房屋甲醛超标，被告尽管后续进行了积极补救 ，但考虑到甲醛的挥发性以及空气流动性
，原告出于对自身健康安全的考量，要求解除双方的租赁合同关系 ，系正常合理的价值考量 。

法院最终判决，房东刘女士退还收取小李的房屋租金及押金10000元
，并赔偿其检测费用1176元。

谨防二房东骗局

法官提示租赁合同要点

租房中的“坑
”还真是不少，法官也进行了梳理 ，除了上面的“蘑菇房”“甲醛房 ”
，还有二房东骗局等，提醒租客增强防范意识 ，避免踩坑
。

法官提示
，租客首先要选择正规的中介公司，再就是签订合同时 ，一定要查看房主的房产证和身份证原件
，确认是真正的业主在出租房屋。如果真遇到二房东向外转租房子，一定要查看二房东与大房东签订的租赁合同 ，确认二房东是否拥有转租权
，如果没有转租权，那就果断放弃 。

北京市第三中级人民法院民三庭副庭长董巍：对于大房东和二房东之间的租赁合同 ，我们还要去关注它的租期，因为有的二房东跟租客签的合同
，实际上租期要长于他和大房东的合同，这样后续租客的权益就不好保护了
。

法官提示 ，部分中介公司有托管房向外出租
，这种情况下，中介公司就是事实上的二房东 ，租客租赁这样的房子时
，也要首先查看中介公司和房主之间的房屋托管合同。

租房押金与合同条款也是纠纷的重灾区 。部分租赁合同暗藏霸王条款，比如约定租客提前退租即全额扣除押金；还有房东口头承诺配置某些家具家电 ，事后拒不兑现等
。对此
，法官提示，不要轻信口头承诺 ，租房时的所有约定都要白纸黑字落在租房合同上。租房时室内墙面壁纸、地板 、家具家电有瑕疵的
，也要及时和房东沟通，并拍照作为证据留存 ，避免退租时发生纠纷 。

另外，根据民法典第七百一十条的规定
，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的 ，不承担赔偿责任
。法官解释
，这一条的意思是，租客租房期间正常使用房子产生的损耗是不需要承担赔偿责任的 ，比如墙壁泛黄
、地板家具正常磨损、家电自然老化故障等
，这些折旧已经体现在租金当中，房东不能再要求租客赔偿。

北京市第三中级人民法院民三庭副庭长董巍：如果是故意或者由于他使用不当 ，造成了房屋里面的门窗
，还有家具家电一些设施设备的损坏，他是要承担赔偿责任的 。还有一种情况比较常见 ，就是有的租客带有宠物
，比如猫把家具沙发给损坏了，这些租客是要承担责任的
。

法官提示 ，房屋租赁使用期间，可能会出现水管漏水 、空调漏水
、电路故障等情况
，这种情形下，维修义务由出租人承担 ，但是租客有通知的义务
，若租客未及时通知，致使墙面、地板泡水甚至殃及楼下 ，或拖延报修电路故障
，造成电器损毁，由此产生的扩大损失是要由租客承担的。

(总台央视记者冀成海杨松涛闫洪)